DESPĂGUBIRILE ȘI ÎNTINDEREA ACESTORA

LEGISLATIE RESTITUIREA PROPRIETĂȚILOR. LEGEA 10/2001.LEGEA 165/2013

II. DESPĂGUBIRILE ȘI ÎNTINDEREA ACESTORA

1.     MĂSURILE REPARATORII

În materia restituirii proprietăților, primează regula restituirii în natură, măsură care, dacă este posibilă, se acordă prin decizia unității deținătoare, respectiv a primăriilor și a celorlalte autorități publice sau instituții publice, iar persoanele respective sunt puse în posesie cu privire la imobilul notificat.

Decizia sau, după caz, dispoziția de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliara.

Potrivit art. 32 din Legea nr. 10/2001, în situația imobilelor-construcții demolate, notificarea formulată de persoana îndreptățită se soluționează prin dispoziția motivată a primarului unității administrativ-teritoriale în a cărei raza s-a aflat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului București.

Totodată, potrivit art. 29 din Legea nr. 10/2001, pentru imobilele evidențiate în patrimoniul unor societăți comerciale privatizate măsurile reparatorii în echivalent se propun de către instituția publică care efectuează sau, după caz, a efectuat privatizarea.

Entitățile învestite de lege au obligația de a soluționa cererile formulate potrivit Legii nr. 10/2001, republicată, cu modificările și completările ulterioare, înregistrate și nesoluționate până la data intrării în vigoare a Legii nr. 165/2013 și de a emite decizie de admitere sau de respingere a acestora, în următoarele termene, care curg de la data de 1 ianuarie 2014:

  1. a) în termen de 12 luni, entitățile învestite de lege care mai au de soluționat un număr de până la 2.500 de cereri;
  2. b) în termen de 24 de luni, entitățile învestite de lege care mai au de soluționat un număr cuprins între 2.500 și 5.000 de cereri;
  3. c) în termen de 36 de luni, entitățile învestite de lege care mai au de soluționat un număr de peste 5.000 de cereri.

Entitățile învestite de lege au obligația de a stabili numărul cererilor înregistrate și nesoluționate, de a afișa aceste date la sediul lor și de a le comunica Autorității Naționale pentru Restituirea Proprietăților. Datele transmise de entitățile învestite de lege vor fi centralizate și publicate pe pagina de internet a Autorității Naționale pentru Restituirea Proprietăților.

Cererile se analizează în ordinea înregistrării lor la entitățile învestite cu soluționarea lor. Prin excepție, se analizează cu prioritate cererile formulate de persoanele certificate de entități desemnate de statul român sau de alte state membre ale Uniunii Europene, ca supraviețuitoare ale Holocaustului, aflate în viață la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I, a prezentei legi.

Conform dispozițiilor art. 9 din Legea nr. 10/2001, imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire și libere de orice sarcini.

Potrivit art. 10 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, în situația imobilelor preluate în mod abuziv și ale căror construcții edificate pe acestea au fost demolate total sau parțial, restituirea în natură se dispune pentru terenul liber și pentru construcțiile ramase nedemolate, iar pentru construcțiile demolate și terenurile ocupate măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent.

În cazul în care pe terenurile preluate în mod abuziv s-au edificat noi construcții autorizate, persoana îndreptățită va obține restituirea în natură a părții de teren rămase liberă, iar pentru suprafața ocupată de construcții noi, cea afectată servituților legale, spațiilor verzi, așa cum au fost stabilite prin art. 3 lit. a)-f) din Legea nr. 24/2007 privind reglementarea și administrarea spațiilor verzi din intravilanul localităților, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și altor amenajări de utilitate publică ale localităților urbane și rurale măsurile reparatorii se stabilesc în echivalent.

Se restituie în natură terenurile pe care s-au ridicat construcții neautorizate în condițiile legii după data de 1 ianuarie 1990, precum și construcții ușoare sau demontabile.

Se restituie în natură inclusiv terenurile fără construcții afectate de lucrări de investiții de interes public aprobate, dacă nu a început construcția acestora, ori lucrările aprobate au fost abandonate.

Se restituie în natură și terenurile pe care, ulterior preluării abuzive, s-au edificat construcții autorizate care nu mai sunt necesare unității deținătoare, dacă persoana îndreptățită achita acesteia o despăgubire reprezentând valoarea de piață a construcției respective, stabilită potrivit standardelor internaționale de evaluare.

În cazul imobilelor preluate în mod abuziv și ale căror construcții edificate pe acestea au fost distruse ca urmare a unor calamități naturale, persoana îndreptățită beneficiază de restituirea în natură pentru terenul liber. Dacă terenul nu este liber, măsurile reparatorii pentru acesta se stabilesc în echivalent. Situația este identică și în cazul imobilelor rechiziționate în baza Legii nr. 139/1940 și ale căror construcții edificate pe acestea au fost distruse în timpul războiului, dacă proprietarii nu au primit despăgubiri.

Măsurile reparatorii prin echivalent vor consta în compensare cu alte bunuri sau servicii oferite în echivalent de către entitatea investită potrivit prezentei legi cu soluționarea notificării, cu acordul persoanei îndreptățite sau măsuri compensatorii în condițiile Legii nr. 165/2013 privind unele măsuri pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv, în perioada regimului comunist în România.

Este interzisă înstrăinarea sau schimbarea destinației imobilului a cărui restituire în natură nu este posibilă datorita afectării acestuia unei amenajări de utilitate publică. Interdicția subzista pe o perioadă de 5 ani, calculată cu începere de la data emiterii deciziei/dispoziției de acordare de măsuri reparatorii în echivalent motivată pe afectarea acestuia.

În situația în care restituirea în natură a imobilelor preluate în mod abuziv nu mai este posibilă, măsurile reparatorii în echivalent care se pot acorda sunt:

– compensarea cu bunuri oferite în echivalent de entitatea învestită cu soluționarea cererii formulate în baza Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, republicată,

– măsurile prevăzute de Legea fondului funciar nr. 18/1991 și Legea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole și celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991 și ale Legii nr. 169/1997,

– măsura compensării prin puncte, conform dispozițiilor Legii nr. 165/2013.

Dacă restituirea în natură nu este posibilă, deținătorul imobilului sau, după caz, entitatea investită cu soluționarea notificării este obligată ca, prin decizie sau, după caz, prin dispoziție motivată, să acorde persoanei îndreptățite în compensare alte bunuri sau servicii ori să propună acordarea de măsuri compensatorii în condițiile Legii nr. 10/2001 și a Legii nr. 165/2013, în situațiile în care măsura compensării cu bunuri în echivalent nu este posibilă sau aceasta nu este acceptată de persoana îndreptățită.

În aceste cazuri, dosarele administrative conținând dispoziția sau decizia de propunere de acordare a măsurilor reparatorii au fost înaintate prefecturii, pentru avizul de legalitate, iar ulterior au fost înregistrate la Secretariatul Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor, denumită ulterior Comisia Națională pentru Compensarea Imobilelor (C.N.C.I.) din cadrul Autorității Naționale pentru Compensarea Imobilelor (A.N.R.P.).

Astfel, art. 21 din Legea nr. 165/2012 prevede că în vederea acordării de măsuri compensatorii pentru imobilele care nu pot fi restituite în natură, entitățile învestite de lege transmit Secretariatului Comisiei Naționale deciziile care conțin propunerea de acordare de măsuri compensatorii, întreaga documentație care a stat la baza emiterii acestora și documentele care atestă situația juridică a imobilului obiect al restituirii la momentul emiterii deciziei, inclusiv orice înscrisuri cu privire la construcții demolate.

Deciziile entităților învestite de lege vor fi însoțite de înscrisuri care atestă imposibilitatea atribuirii în compensare totală sau parțială a unor alte imobile/bunuri/servicii disponibile deținute de entitatea învestită de lege.

Dispozițiile autorităților administrației publice locale emise potrivit Legii nr. 10/2001, se transmit Secretariatului Comisiei Naționale după exercitarea controlului de legalitate de către prefect, iar prefectul poate ataca în instanță dispozițiile autorităților publice care au soluționat notificarea, conform dispozițiilor art. 11 alin. (1) și (2) din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, care sunt aplicabile.

Comisiile județene de fond funciar și Comisia de Fond Funciar a Municipiului București pot propune Comisiei Naționale soluționarea cererilor de retrocedare prin acordare de măsuri compensatorii potrivit prezentei legi numai după epuizarea suprafețelor de teren agricol afectate restituirii în natură, identificate la nivel local.

În conformitate cu art. 15 din Legea nr. 165/2013, cererile vizând restituirea terenurilor intravilane, agricole la data preluării abuzive, formulate potrivit Legii nr. 10/2001, se soluționează cu respectarea limitei de 50 ha de proprietar deposedat, cu condiția ca această suprafață să nu fi fost restituită prin aplicarea legilor fondului funciar.

Deciziile emise se entitățile învestite cu soluționarea notificării pot fi atacate de persoana care se consideră îndreptățită la secția civilă a tribunalului în a cărui circumscripție se află imobilul, în termen de 30 de zile de la data comunicării.

În cazul în care entitatea învestită de lege nu emite decizia în termenele prevăzute prin dispozițiile Legii nr. 165/2013, persoana care se consideră îndreptățită se poate adresa tribunalului în a cărei circumscripție se află imobilul, în termen de 6 luni de la expirarea termenelor prevăzute de lege pentru soluționarea cererilor.

Atât în cazul contestațiilor, cât și în cazul în care se solicită soluționarea în instanță a dosarului de despăgubiri, instanța judecătorească se pronunță asupra existenței și întinderii dreptului de proprietate și dispune restituirea în natură sau, după caz, acordarea de măsuri reparatorii în condițiile prezentei legi, stabilind numărul de puncte compensatorii cuvenite reclamanților.

Hotărârile judecătorești pronunțate în materia restituirii proprietăților sunt scutite de taxa judiciară de timbru și supuse numai apelului.

2.     SITUAȚIA IMOBILELOR VÂNDUTE ÎN BAZA LEGII NR. 112/1995

Nu se restituie în natură, ci doar în echivalent, imobilele care au fost înstrăinate în baza Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu respectarea condițiilor cerute de lege.

În cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau Ministerul Dezvoltării Regionale și Locuinței.

Persoanele care au primit despăgubiri în condițiile Legii nr. 112/1995 , cu modificările ulterioare, pot solicita restituirea în natură numai în cazul în care imobilul nu a fost vândut până la data intrării în vigoare a prezentei legi și numai după returnarea sumei reprezentând despăgubirea primită, actualizată cu indicele de inflație.

Dacă persoanele îndreptățite au primit despăgubiri potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, ele au dreptul la diferența dintre valoarea încasată, actualizată cu indicele inflației, și valoarea corespunzătoare a imobilului, calculată potrivit dispozițiilor Legii nr. 10/2001.

Totodată, în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 , cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau și ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la asigurarea cu prioritate a unei locuințe din fondurile de locuințe gestionate de consiliile locale și/sau de Ministerul Dezvoltării Regionale și Locuinței.

 

3.     EVALUAREA IMOBILULUI ȘI STABILIREA PUNCTELOR COMPENSATORII

Articolul 16 din Legea nr. 165/2013 prevede că „cererile de restituire care nu pot fi soluționate prin restituire în natură la nivelul entităților învestite de lege se soluționează prin acordarea de măsuri compensatorii sub formă de puncte, care se determină potrivit art. 21 alin. (6) și (7)”.

Prin urmare, dosarele de despăgubiri care sunt înaintate de entitățile învestite de lege către Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților trebuie, în mod obligatoriu, să conțină documente din care să rezulte situația juridică, actuală și detaliată a imobilului, detalii de sistematizare (ex. blocuri, rețele edilitare, spațiu verde, etc.), cu precizarea motivelor imposibilității restituirii în natură.

Conform art. 18 din Legea nr. 10/2001, măsurile reparatorii se stabilesc numai în echivalent în următoarele cazuri:

  1. a) persoana îndreptățită era asociat la persoana juridică proprietară a imobilelor și a activelor la data preluării acestora în mod abuziv, cu excepția cazului în care persoana îndreptățită era unic asociat sau persoanele îndreptățite asociate erau membri ai aceleiași familii;
  2. b) imobilul nu mai exista la data intrării în vigoare a prezentei legi, cu excepția imobilelor distruse ca urmare a unor calamități naturale;
  3. c) imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (3) din Legea nr. 165/2013în situația în care titularul a înstrăinat drepturile care i se cuvin potrivit legilor de restituire a proprietății, singura măsură reparatorie care se acordă cesionarului este compensarea prin puncte.

 

Secretariatul Comisiei Naționale (C.N.C.I.), în baza documentelor transmise, procedează la verificarea dosarelor din punctul de vedere al existenței dreptului persoanei care se consideră îndreptățită la măsuri reparatorii, procedând la validarea dispoziției/deciziei cu propunerea de acordare a despăgubirilor, precum și la evaluarea imobilului și stabilirea numărului de puncte compensatorii, în conformitate cu art. 21 din Legea nr. 165/2013.

Pentru clarificarea aspectelor din dosar, Secretariatul Comisiei Naționale poate solicita documente în completare entităților învestite de lege, titularilor dosarelor și oricăror altor instituții care ar putea deține documente relevante.

Conform art. 32 din Legea nr. 165/2013se instituie un termen de decădere în procedura administrativă, de 120 de zile, în care persoanele care se consideră îndreptățite pot completa cu înscrisuri dosarele depuse la entitățile învestite de lege. Termenul curge de la data la care persoanei i se comunică în scris documentele necesare soluționării cererii sale.

Termenul de 120 de zile poate fi prelungit la cererea scrisă a persoanei care se consideră îndreptățită sau a reprezentantului legal, prin decizia conducătorului entității învestite de lege sau a persoanei împuternicite de către acesta, o singură dată, pentru o perioadă de 60 de zile, în situația în care persoana care se consideră îndreptățită face dovada efectuării unor demersuri privind completarea dosarului în raport cu alte instituții. Cererea de prelungire a termenului se va formula în interiorul termenului de 120 de zile și va fi însoțită de dovada demersurilor întreprinse.

Instituțiile deținătoare a actelor necesare completării dosarelor de despăgubiri au obligația de a elibera, în termen de 30 de zile de la data înregistrării cererii, actele doveditoare solicitate.

De asemenea, conform art. 36 lit. h) coroborat cu art. 37 din Legea 165/2013nerespectarea termenelor prevăzute de această lege constituie contravenție și se sancționează cu amenda de la 10.000 lei la 100.000 lei, astfel încât „reglementarea este însoțită de anumite garanții împotriva abuzului autorității de a nu răspunde la timp”, reaua-credință sau abuzul de putere a autorității publice fiind sancționat legal, în acest sens fiind, cu titlu de exemplu, Decizia nr. 302/05.06.2014 și Decizia nr. 79/26.02.2015 a Curții Constituționale.

În situația în care, după solicitarea documentelor necesare stabilirii categoriei de folosință a terenurilor care fac obiectul cererilor formulate potrivit Legii nr. 10/2001, dosarele de despăgubire nu se completează cu informațiile solicitate, se prezumă următoarele:

  1. a) în cazul terenurilor situate la data preluării abuzive în intravilanul localităților de tip urban și pe care existau construcții, o suprafață de până la 1.000 mp avea categoria de folosință curți și construcții;
  2. b) în cazul terenurilor situate la data preluării abuzive în intravilanul localităților de tip rural și pe care existau construcții, o suprafață de până la 3.000 mp avea categoria de folosință curți și construcții.

Considerăm că pentru identitate de rațiune, conform principiului egalității în drepturi între cetățeni, prezumțiile prevăzute de art. 151 din Legea nr. 165/2013 se aplică nu doar în cazul în care nu au fost depuse acte în completare, ci și cazului în care din actele depuse la dosarul administrativ.

Pentru suprafețele care exced limitelor prevăzute mai sus și pentru care, pe baza documentelor existente, nu se poate stabili dacă se încadrează în suprafața maximă de 50 ha de proprietar deposedat, C.N.C.I. invalidează deciziile/dispozițiile primăriilor sau a celorlalte entități învestite de lege, cu excepția celor emise în baza unor hotărâri judecătorești irevocabile/definitive prin care instanțele au stabilit existența și întinderea dreptului.

Potrivit art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013evaluarea imobilului ce face obiectul deciziei se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a Legii nr. 165/2013 în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării acestuia, și se exprimă în puncte. Un punct are valoarea de un leu.

Având în vedere caracterul complex al reglementărilor privind restituirea proprietăților, numeroasele modificări legislative succesive intervenite în derularea procedurii, prelungirea procesului pe o perioadă îndelungată de timp cu majore fluctuații intervenite în circuitul economic și pe piața imobiliară, schimbările frecvente din sistemul juridic, politic, etc., apreciem că pentru o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente este necesar ca instanțele de judecată să procedeze la o prealabilă analiză coroborată a normelor juridice în ansamblu, folosind în mod corespunzătoare toate metodele de interpretare a normelor juridice: legală (oficială), gramaticală (textuală), logică, sistematică (sistemică), istorică, teleologică (după scop).

Necesitatea aplicării metodei sistemice decurge din caracterul de sistem al dreptului român, el constituind nu o simpla însumare de norme, ci o unitate alcătuită din părți interdependente. Astfel, normele nu pot fi interpretare de sine stătător, ci unele prin altele și în ansamblul celorlalte acte normative în vigoare.

Potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă, „actele normative se inițializează, se elaborează, se adoptă şi se aplică în conformitate cu prevederile Constituţiei României, republicată, cu dispozițiile prezentei legi, precum şi cu principiile ordinii de drept.”

Interpretarea istorică implică studiul izvoarelor de documentare, al materialelor pregătitoare ale adoptării actului, al expunerii de motive, al discuțiilor care s-au purtat cu ocazia dezbaterii respectivului act, lucrări de specialitate, pentru a determina condițiile istorice, social-politice, economice, etc., ce au determinat adoptarea și/sau modificarea actului normativ (occasio legis) și, în funcție de aceste condiții, determinarea scopurilor urmărite de legiuitor prin intervenția sa (ratio legis).

Interpretarea teleologică, se bazată pe finalitatea dispozițiilor incidente, este necesară și concludentă pentru soluționarea prezentei cauze. Aceasta relevă importanța celorlalte metode de interpretare, întrucât, prin natura ei, metoda teleologică reclamă utilizarea concomitentă a celelalte, căci ratio legis rezultă din utilizarea anumitor termeni/expresii și din coroborarea normei în cauza cu alte norme, dar mai ales cercetând-se contextul adoptării.

În forma sa inițială, art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013 avea următorul conținut: „Evaluarea imobilului ce face obiectul deciziei se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a prezentei legi de către Secretariatul Comisiei Naţionale şi se exprimă în puncte. Un punct are valoarea de un leu.”.

Pentru corecta înțelegere și aplicare a grilei notariale apreciem că se impune, în primul rând, clarificarea naturii juridice, a contextului și a scopului în vederea căruia a fost întocmită și utilizată și este utilizată grila notarială.

Noțiunea de „grilă notarială” este definită la art. 3 pct. 7 din Legea nr. 165/2013ghidurile privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare utilizate de camerele notarilor publici, actualizate în condiţiile impuse de art. 771 alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare”.

Potrivit art. 771alin. (5) din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal, „camerele notarilor publici vor actualiza cel puţin o dată pe an expertizele privind valoarea de circulaţie a bunurilor imobile, care vor fi comunicate la direcţiile generale regionale ale Ministerului Finanţelor Publice”.

            Dispozițiile art. 771 din Legea nr. 571/2003 privind Codul fiscal (aplicabile la momentul întocmirii grilei notariale pentru anul 2013), prevăd obligația de plată și cuantumul impozitului datorat la transferul dreptului de proprietate şi al dezmembrămintelor acestuia, prin acte juridice între vii asupra construcţiilor de orice fel şi a terenurilor aferente acestora, precum şi asupra terenurilor de orice fel fără construcţii.

Impozitul este calculat și încasat de notarul public înainte de autentificarea actului la valoarea declarată de părţi în actul prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale, și, cu câteva excepții, în cazul în care valoarea declarată este inferioară valorii orientative stabilite prin expertiza întocmită de camera notarilor publici, impozitul se va calcula la nivelul valorii stabilite prin expertiză.

Prin urmare, înainte de întocmirea și autentificarea actelor prin care se transferă dreptul de proprietate sau dezmembrămintele sale, notarii publici au obligația de a verifica dacă valoarea declarată de părți este inferioară celei prevăzute în ghidul privind valorile orientative, situație în care valoarea prevăzută în ghid va servi ca bază de calcul a impozitului colectat de notarul public.

Având în vedere competența notarilor publici care se întinde pe raza unei curți pe apel, valorile minime orientative ale proprietăților imobiliare nu sunt cuprinse într-un instrument unic la nivel național, ci sunt prevăzute în expertize întocmite de societăți comerciale ce își desfășoară prin echipe de experți autorizați ANEVAR, la solicitarea fiecărei camere notariale, cel puțin odată pe an, pentru fiecare județ al unei camere notariale cu localitățile aflate în circumscripțiile judecătoriilor.

Expertizele sau ghidurile privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare reprezintă studii ale pieței imobiliare la nivel local, bazate pe analiza tranzacțiilor efectuate în anii anteriori, a ofertelor existente și pe anticiparea evoluției viitoare, fiind întocmite conform Standardelor Internaționale de Evaluare și a celorlalte acte internaționale, actelor normative din dreptul intern și lucrărilor de specialitate internaționale.

Din cauza lipsei de transparență a unor piețe (de exemplu: piața serviciilor de intermediere), precum și absenței multor informații statistice (dintre care cele mai importante sunt legate de volumul total al pieței imobiliare și evoluția prețurilor reale de tranzacționare), în întocmirea expertizelor sunt folosite și estimări, calcule proprii și scenarii standardizate.

În cuprinsul expertizelor este menționat că ele sunt destinate doar spre a fi utilizate doar de notarii publici sau în alte cazuri prevăzute de lege și că utilizarea valorilor cuprinse în ghid ca referință în rapoartele de evaluare sau ca justificare a prețului unor tranzacții imobiliare de către persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat nu se recomanda, deoarece abaterile pot fi semnificative, având în vedere ca evaluarea unei proprietăți imobiliare, in conformitate cu Standardele Internaționale de Evaluare, presupune parcurgerea unor etape, inclusiv inspecția tehnică a fiecărei proprietăți, fiecare proprietate având caracteristici proprii.

În concluzie, „grila notarială” sau „ghidurile privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare” reprezintă o expertiză sau un studiu al piețelor locale privind tranzacțiile imobiliare din anii precedenți, întocmită  de experți autorizați ANEVAR la solicitarea camerelor notarilor, care au obligația de le comunica Ministerului Finanțelor Publice, fiind concepută pentru stabilirea unei baze minime de calcul a impozitului pe transferul dreptului de proprietate sau a dezmembrămintelor, calculat și colectat de către notarii publici care autentifică actul respectiv.

În acest context, supunem vă supunem faptul că, ghidurile privind valorile orientative ale proprietăților NU sunt acte normative, nu fac parte din sistemul normelor juridice din dreptul intern și nu sunt publicate în M. Of..

Pe de altă parte, cu toate că despăgubirile acordate în procesul de restituire a proprietăților preluate abuziv sunt calculate exclusiv în raport de valorile prevăzute de grila notarială valabilă în anul 2013, această grilă nu face obiectul unei anexe ca parte integrantă a Legii nr. 165/2013.

În aceste condiții, grilele notariale ale anului 2013 aplicabile în modalitatea de calcul a despăgubirilor, acestea nu au fost supuse controlului de constituționalitate a priori a Curții Constituționale, motiv pentru care îi revine instanței de judecată învestită cu soluționarea unei contestații împotriva modului de calcul al despăgubirilor să aplice grila notarială în acord cu celelalte acte normative din dreptul intern și internaționale, recurgând la „înțelesul rațional al legii, la tradiția istorică, la lucrările preparatorii, la principiile dreptului, la sentimentul de echitate prezumat și la nevoile vieții” (M. Djuvara).

 Sintagma „în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării acestuia” a fost introdusă în cuprinsul art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013 prin Legea nr. 111/2017[1] privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 98/2016[2] în vigoare 29.05.2017.

Deși nota de fundamentare a O.U.G. nr. 98/2016 nu conține nici motive referitoare la urgența ce a impus derogarea de la procedura legislativă ordinară și nici orice alte mențiuni privind modificarea art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013, presupunem că intervenția legiuitorului a avut la bază motive de ordin financiar.

Scopul urmărit de legiuitor, considerăm noi, a fost de a preciza în mod oficial că obiectul evaluării, în raport de care sunt acordate despăgubirile, este imobilul astfel cum a preluat abuziv de statul comunist, iar nu imobilul imposibil de restituit în natură, astfel cum se găsește la momentul evaluării.

În contextul în care „caracteristicile tehnice ale imobilului și categoria de folosință la data preluării acestuia” nu sunt definite de nici de legislația privind restituirea proprietăților, îi revine instanței de judecată sarcina de a preciza înțelesul acestor termeni.

Astfel, apreciem că sintagma „aplicarea grilei notariale (…) în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului și a categoriei de folosință la data preluării acestuia” se impune a fi interpretată, lato sensu, în sensul că toate criteriile de evaluare prevăzute în grilă vor fi raportate exclusiv la descrierea imobilului de la momentul preluării abuzive, conform înscrisurilor administrate.

Raportându-se la metoda de interpretare teleologică a textului legal analizat, Curtea de Apel București – Secția a III-a Civilă, în jurisprudența sa, observă intenția manifestată, în mod  expres, a legiuitorului de a se raporta în procedura evaluării, la amplasamentul vechi al imobilului și nu la cel actual (Decizia civilă nr. 771/04.10.2017).

Aplicând metodele de interpretare enumerate mai sus, Curtea de Apel București a avut în vedere că în expunerea de motive a Legii nr. 368/2013 pentru modificarea și completarea Legii nr. 165/2013, prin care a fost introdus alin. (61) în cadrul art. 21 din lege, s-au stipulat în mod expres următoarele: „Deosebit de importantă este și modificarea prevederilor alineatului (6) al articolului 21 din Legea nr. 165/2013, prin introducerea expresă a prevederii legale potrivit căreia în cazul în care din documentele existente în dosarul de despăgubiri nu se pot identifica vechiul amplasament sau caracteristicile tehnice ale imobilului, calculul despăgubirilor se face prin aplicarea valorii minime prevăzute de grila notarială pentru localitatea respectivă. Alături de celelalte modificări și acestea vor conduce la evitarea întârzierii procesului de reconstituire a dreptului de proprietate și la degrevarea bugetului prin diminuarea sumelor acordate drept despăgubiri persoanelor îndreptățite”.

Ghidurile privind valorile orientative ale imobilelor, adică grilele notariale valabile în anul 2013 sunt comunitate de fiecare Cameră a Notarilor Publici din România și prevăd modalități diferite evaluare a imobilelor.

Dacă la preluare o parte din suprafața totală a unui teren era ocupată de construcție, iar o altă suprafață era liberă, evaluarea se face distinct pentru categoria de „teren ocupat” și distinct pentru categoria de „teren liber”, în situația imobilelor situate în raza unor localități pentru care grila notarială prevede o astfel de diferențiere a prețului (spre exemplu pentru mun. București).

De asemenea, majoritatea ghidurilor prevăd raportează evaluarea clădirilor la suprafața construită desfășurată, iar potrivit art. 251 alin. (9) din Codul fiscal aplicabil la data intrării în vigoare a Legii nr. 165/2013„Dacă dimensiunile exterioare ale unei clădiri nu pot fi efectiv măsurate pe conturul exterior, atunci suprafaţa construită desfăşurată a clădirii se determină prin înmulţirea suprafeţei utile a clădirii cu un coeficient de transformare de 1,20”.

Curtea de Apel București – Secția a III-a Civilă – în jurisprudența sa, respectiv prin Decizia civilă nr. 720/A/31.10.2016, stabilește în speță că nu se impune a fi valorificatepentru stabilirea suprafeței construite datele din reclamația dată de reclamantă, respectiv din cele ale fratelui său și ale terțelor persoane, dacă acestea nu se coroborează cu nicio altă probă administrată, nefiind îndeplinită cerința prevăzută de pct. 23.4 din Normele metodologice din 2007 de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aceasta în condițiile în care la dosarul administrativ sunt anexate înscrisuri relevante referitoare la compunerea imobilului notificat.

 

În situația în care prețurile din grila notarială pentru imobilele situate într-o anumită localitate sunt exprimate în Euro, pentru a stabili cuantumul despăgubirilor potrivit Legii nr. 165/2013, conversia în Lei se realizează prin raportare la cursul valutar din ziua ședinței C.N.C.I., comunicat de Banca Națională a României, sau de la data pronunțării hotărârii judecătorești, în cazul soluționării dosarului de despăgubiri de către o instanță de judecată, în baza art. 35 alin. (2) din Legea 165/2013.

 

Potrivit art. 21 alin. (7) din Legea nr. 165/2013, numărul de puncte se stabilește după scăderea valorii actualizate a despăgubirilor încasate pentru imobilul evaluat.

            Actualizarea despăgubirilor acordate în perioada cuprinsă între 6 martie 1945 și 22 decembrie 1989 se realizează în baza prevederilor art. I (1) Titlului II din O.U.G. nr. 184/ 2002, coroborat cu Ordinul nr. 4/ 2003 emis de Banca Națională a României .

Astfel, art. I (1) al Titlului II din O.U.G. nr. 184/ 2002 prevede că „Pentru actualizarea despăgubirilor acordate în perioada cuprinsă între 6 martie 1945 și 22 decembrie 1989 se va utiliza un coeficient de actualizare aferent fiecărui an prin raportarea cursului leu/dolar S.U.A. din anul preluării, la cursul leu/dolar S.U.A. din anul emiterii deciziei/dispoziției prin care se soluționează notificarea. Acest coeficient de actualizare se va utiliza și pentru calculul valorii estimative a construcțiilor și terenurilor preluate în mod abuziv în intervalul de referință al legii”.

4.     EMITEREA DECIZIEI DE COMPENSARE

Conform art. 34 alin. (1) și (2) din Legea 165/2013, dosarele înregistrate la Secretariatul Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor vor fi soluționate în termen de 60 de luni de la data intrării în vigoare a legii, iar dosarele care vor fi transmise Secretariatului Comisiei Naționale ulterior datei intrării în vigoare a prezentei legi vor fi soluționate în termen de 60 de luni de la data înregistrării lor.

Prin excepție, termenul este de 36 de luni de la data intrării în vigoare a legii sau de la data înregistrării dosarului, în cazul dosarelor de fond funciar.

Numărul dosarelor înregistrate la Comisia Centrală și data înregistrării acestora se publică pe pagina de internet a Autorității Naționale pentru Restituirea Proprietăților și se comunică, la cerere, persoanelor îndreptățite.

Conform art. 34 alin. (4) și (5) din Legea nr. 165/2013, dosarele se soluționează în ordinea înregistrării lor la Secretariatul Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor, respectiv Secretariatul Comisiei Naționale, iar prin excepție, se soluționează cu prioritate:

  1. a) dosarele în care Secretariatul Comisiei Naționale a solicitat documente în completare;
  2. b) dosarele în care, prin hotărâri judecătorești irevocabile/ definitive, instanțele de judecată s-au pronunțat cu privire la existența și întinderea dreptului, precum și la calitatea de persoană îndreptățită;
  3. c) dosarele constituite în baza cererilor formulate de persoanele certificate de entități desemnate de statul român sau de alte state membre ale Uniunii Europene, ca supraviețuitoare ale Holocaustului, aflate în viață la data publicării în M. Of. a legii;
  4. d) dosarele în care s-au emis decizii privind propunerea acordării de despăgubiri/măsuri compensatorii de către Comisia specială de retrocedare a unor bunuri imobile care au aparținut cultelor religioase și comunităților cetățenilor aparținând minorităților naționale din România.

Cu toate acestea, există cazuri în care reprezentanții Comisiei Naționale pentru Compensarea Imobilelor încalcă ordinea de soluționare a dosarelor, soluționând, în afara cazurilor de excepție prevăzute la art. 34 alin. (5) din Legea 165/2013, dosare cu un număr mai mare înaintea unor dosare cu număr mai mic.

Apreciem că încălcarea ordinii de soluționare încalcă principiul egalității cetățenilor în fața legii, creându-se astfel privilegii și discriminări în rândul persoanelor îndreptățite.

Potrivit art. 16 alin. (1) și (2) din Constituția României, cetăţenii sunt egali în faţa legii şi a autorităţilor publice, fără privilegii şi fără discriminări și nimeni nu este mai  presus de lege.

De asemenea, conform art. 1 „Interzicerea generală a discriminării” din Protocolul nr. 12 la Convenția europeană a drepturilor omului:

„1. Exercitarea oricărui drept prevăzut de lege trebuie să fie asigurată fără nicio discriminare, bazată, în special, pe sex, rasă, culoare, limbă, religie, opinii politice sau orice alte opinii, origine națională sau socială, apartenență la o minoritate națională, avere, naștere sau oricare altă situație.

  1. Nimeni nu poate fi discriminat de o autoritate publică pe baza oricăruia dintre motivele menționate în paragraful 1”.

Arătăm că potrivit art. 297 alin. (1) din Codul penal, constituie infracțiunea de abuz în serviciu „fapta funcţionarului public care, în exercitarea atribuţiilor de serviciu, nu îndeplineşte un act sau îl îndeplineşte în mod defectuos şi prin aceasta cauzează o pagubă ori o vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale unei persoane fizice sau ale unei persoane juridice”.

Întrucât ordinea soluționării dosarelor de despăgubire este reglementată expres prin dispozițiile art. 34 alin. (4) și (5) din Legea nr. 165/2013, încălcarea ordinii de soluționare reprezintă o încălcare a legii, în sensul Deciziei Curţii Constituţionale nr. 405 din 15 iunie 2016, și constituie infracțiunea de abuz în serviciu, având în vedere că prin încălcarea legii se produce un prejudiciu subsemnatului, constând în plata cu întârziere a numărului de puncte compensatori cuvenite subsemnatului.

De asemenea, constituie infracțiunea de neglijență în serviciu, conform art. 298 din Codul penal, încălcarea din culpă de către un funcţionar public a unei îndatoriri de serviciu, prin neîndeplinirea acesteia sau prin îndeplinirea ei defectuoasă, dacă prin aceasta se cauzează o pagubă ori o vătămare a drepturilor sau intereselor legitime ale unei persoane fizice sau ale unei persoane juridice.

 

În temeiul art. 35 alin. (1) din Legea nr. 165/2013, deciziile de compensare emise de A.N.R.P. – C.N.C.I pot fi atacate de persoana care se consideră îndreptățită la secția civilă a tribunalului în a cărui circumscripție se află imobilul, în termen de 30 de zile de la data comunicării.

Litigiile privind modalitatea de aplicare a prevederilor Legii nr. 165/2013 sunt de competența secțiilor civile ale tribunalelor în a cărui circumscripție se află imobilul, indiferent de calitatea titularului acțiunii.

 

 În cazul în care entitatea învestită de lege nu emite decizia în termenele prevăzute prin dispozițiile Legii nr. 165/2013, persoana care se consideră îndreptățită se poate adresa tribunalului în a cărei circumscripție se află imobilul, în termen de 6 luni de la expirarea termenelor prevăzute de lege pentru soluționarea cererilor.

 

Atât în cazul contestațiilor, cât și în cazul în care se solicită soluționarea în instanță a dosarului de despăgubiri, instanța judecătorească se pronunță asupra existenței și întinderii dreptului de proprietate și dispune restituirea în natură sau, după caz, acordarea de măsuri reparatorii în condițiile prezentei legi, stabilind numărul de puncte compensatorii cuvenite reclamanților.

Hotărârile judecătorești pronunțate în materia restituirii proprietăților sunt scutite de taxa judiciară de timbru și supuse numai apelului.

5.     ÎNCASAREA DESPĂGUBIRILOR

Conform art. 41 din Legea nr.  165/2013, plata sumelor de bani reprezentând despăgubiri în dosarele aprobate de către Comisia Națională pentru Compensarea Imobilelor înainte de 20 mai 2013, data intrării în vigoare a legii, precum și a sumelor stabilite prin hotărâri judecătorești, rămase definitive și irevocabile la data intrării în vigoare legii, se face în termen de 5 ani, în tranșe anuale egale, începând cu 1 ianuarie 2014.

Totodată, art. 21 din Legea nr. 165/2013 prevede că începând cu 1 ianuarie 2017, cuantumul unei tranșe nu poate fi mai mic de 20.000 lei.

Pentru îndeplinirea acestor obligații, Comisia Națională pentru Compensarea Imobilelor emite titluri de despăgubire, prin aplicarea procedurii specifice Comisiei Centrale pentru Stabilirea Despăgubirilor.

Titlul de plată se emite de către Autoritatea Națională pentru Restituirea Proprietăților și se plătește de către Ministerul Finanțelor Publice în cel mult 180 de zile de la emitere.

Dispozițiile art. 21 din Legea 165/2013 referitor la evaluarea imobilelor se aplică obligațiilor privind emiterea titlurilor de despăgubire stabilite prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile la data intrării a Legii nr.  165/2013, respectiv 20.05.2013.

[1] Legea nr. 111/2017 privind aprobarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 98/2016 pentru prorogarea unor termene, instituirea unor noi termene, privind unele măsuri pentru finalizarea activităţilor cuprinse în contractele încheiate în cadrul Acordului de împrumut dintre România şi Banca Internaţională pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare pentru finanţarea Proiectului privind reforma sistemului judiciar, semnat la Bucureşti la 27 ianuarie 2006, ratificat prin Legea nr. 205/2006, precum şi pentru modificarea şi completarea unor acte normative, publicată în M. Of. nr. 399 din 26 mai 2017

[2] O.U.G. nr. 98/2016 pentru prorogarea unor termene, instituirea unor noi termene, privind unele măsuri pentru finalizarea activităţilor cuprinse în contractele încheiate în cadrul Acordului de împrumut dintre România şi Banca Internaţională pentru Reconstrucţie şi Dezvoltare pentru finanţarea Proiectului privind reforma sistemului judiciar, semnat la Bucureşti la 27 ianuarie 2006, ratificat prin Legea nr. 205/2006, precum şi pentru modificarea şi completarea unor acte normative, publicată în Monitorul Oficial nr. 1.030 din 21 decembrie 2016.

Cum va putem ajuta? Trimite un mesaj:

Please enable JavaScript in your browser to complete this form.
Politica de Confidentialitate și Conformitatea GDPR

Echipa noastră e formată din avocați, majoritatea specializați în Legea 10/2001, Legea 165/2013, Legea 18/1991, Legea 9/1998, Legea 290/2003 și alte legi privind fondurile funciare. OFERIM GRATUIT CONSULTANȚĂ! AVEM RĂSPUNSUL LA TOATE ÎNTREBĂRILE DUMNEAVOASTRĂ!

Pe site-ul nostru sunt prezentate informatii actualizate si valoroase cu privire la ANRP, ANRP Plati, Avocat ANRPDosare ANRPDecizii ANRPPuncte ANRPDespagubiri ANRPForum ANRPPMB Legea 10Calcul Despegubiri ANRPLegea 10 din 2001 si Legea 165 din 2013 utlimele actualizariCNCI.

Am creat propriul Grup de Facebook, sa stragem o cumunitate ANRP cat mai mare, click aici

Cumpar Puncte ANRP         Cumpar Dosare ANRP     Cumpar Decizii de compensare prin puncte ANRP

Cumpar Drepturi Litigioase   Cumpar Depreturi Succesorale  Cumpar Titluri de Plata ANRP  Cumpar Drepturi Litigioase